"Diseño y construcción

"Diseño-Licitación-Construcción"

Hay varias formas de diseñar y construir una casa, en función de tus prioridades. Aquí tienes una guía rápida para saber qué estructura te conviene más. 

*Esta información ha sido verificada por profesionales autorizados, expertos en la materia y supervivientes anteriores. Consulte con un profesional autorizado sobre su situación específica.

Lo que es:

"Diseño-Construcción"

Usted contrata a un equipo que se encarga tanto de los planos arquitectónicos como de la construcción. Un contrato. Un punto de contacto.

TIp

"Diseño y construcción" es diferente de "Planos normalizados" o "Planos preaprobados". Una empresa de diseño y construcción es una empresa que se encarga tanto de la arquitectura y el diseño como de la construcción.

Muchas empresas de diseño y construcción tienen catálogos de diseños preexistentes que puedes modificar, o trabajan contigo para construir una casa a medida.

Lo que es:

"Diseño-Licitación-Construcción"

 Primero se contrata a un diseñador (arquitecto ) para que haga los planos completos y luego se piden ofertas a los constructores. Son dos pasos, normalmente más lentos, pero puedes comparar precios y buscar los diseñadores y contratistas que prefieras.

¿Qué es un

Proyecto 

¿Gerente?

En pocas palabras: Piense en un Director de Proyecto (PM) como su conserje de reconstrucción. Es la persona encargada de todos los aspectos de la reconstrucción. 

Dónde encajan:

  • Ruta de la DB: El PM mantiene a la empresa de DB honesta en cuanto a alcance, precio, calendario y comunicación.

  • Ruta DBB: PM se convierte en su único punto de contacto, reduciendo la molestia de "dos contratos".

Para obtener una guía completa sobre lo que hacen los PM y cómo cobran, haga clic aquí.

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Muchos diseñadores/arquitectos ofrecen supervisión de la construcción a cambio de una tarifa. Pregunte a su arquitecto o diseñador qué nivel de servicio ofrecen a este respecto.

En primer lugar

Qué

asuntos

¿la mayoría?

Elige tus dos mejores:

  • Velocidad (quiero llegar antes a casa)

  • Control (quiero elegir a cada jugador y cada detalle)

  • Comprobación de precios (quiero varias ofertas de constructores para el mismo plan)

Menos complicaciones (quiero un responsable y menos contratos que gestionar)

Dirección rápida:

El diseño y la construcción pueden ser más adecuados si desea rapidez, un presupuesto controlado y menos complicaciones, pero no le importa renunciar a cierto control creativo.

Diseñar, licitar y construir puede ser la mejor opción si lo que quiere es comprobar los precios y tener el máximo control. Si dispone de presupuesto para contratar a un gestor de proyectos, esta opción también le evitará problemas.

Ventajas e inconvenientes

Diseño y construcción (DB)

Pros

  • Menos complicaciones: un contrato, un equipo responsable

  • Vía potencialmente más rápida: el diseño puede solaparse con la construcción, pero esto depende totalmente de lo que se esté construyendo y del equipo con el que se trabaje.

  • Control presupuestario: la fijación de precios en un solo equipo puede reducir las sorpresas

  • Contacto claro: comunicación cotidiana más fácil

  • Menos subcontratas: algunas empresas de DB también contratan a topógrafos, ingenieros de suelos y civiles, paisajistas, etc., que pueden proporcionar un equipo completo más completo para su reconstrucción en un solo contrato.

Contras

  • Menos control creativo: el proceso de empaquetado puede limitar la personalización en profundidad a menos que se presione para ello.

  • Comprobación de precios limitada: menos ofertas realmente competitivas

  • Riesgo de bloqueo: más difícil cambiar de equipo a mitad de camino

  • Menos supervisión de la calidad/cumplimiento de la intención del diseño: Si no hay una parte independiente (normalmente un arquitecto o un director de obra) que supervise la construcción, existe la posibilidad de que se cometan errores o se reduzcan los niveles de calidad, lo que puede suponer que no obtengas el producto final que esperabas.

Diseño y construcción con un gestor de proyectos

Arriba

  • Control adicional del alcance, el calendario y el coste; protege sus intereses.

Trade-off

  • Tasa añadida - presupueste para ello.

Diseño-Oferta-Construcción (DBB)

Pros

  • Máximo control: elija un diseñador y un constructor por separado, y la posibilidad de crear sus propios contratos para ambos.

  • Comprobación de precios: ofertas paralelas sobre los mismos dibujos, lo que puede impulsar la competitividad en los precios.

  • Integridad del diseño: Si cuenta con un arquitecto o un jefe de proyecto, tendrá a alguien que será su representante y defensor para que el proyecto se desarrolle tal y como usted desea. Aportarán sus conocimientos y buenas prácticas para ayudarle a encontrar la mejor manera de resolver los problemas que surjan, teniendo en cuenta sus intereses.

  • Innovación en el diseño: Si quieres hacer algo único o innovador, como un alto rendimiento energético (por ejemplo, una casa pasiva), utilizar materiales o tecnología de vanguardia, etc., lo mejor es trabajar con un equipo de arquitectos e ingenieros cualificados y autorizados que puedan aportar sus conocimientos y experiencia. 

Contras

  • Potencialmente más lento: pasos secuenciales (diseñar → licitar → construir).

  • Más coordinación: múltiples contratos; más partes móviles

  • Riesgo de culpabilización: las diferencias entre los planos y la realidad sobre el terreno pueden convertirse en órdenes de cambio.

Diseño-licitación-construcción con un gestor de proyectos

Arriba

  • PM se convierte en su único punto de contacto: licitaciones más fluidas, menos contratiempos y menos sorpresas en las órdenes de cambio.

Trade-off

  • Es un coste adicional, pero suele merecer la pena por el ahorro de tiempo y los menores quebraderos de cabeza.

cómo es el día a día

Diseño y construcción

  • Un equipo = menos transferencias. Tendrás un único punto de contacto para todo lo relacionado con tu casa. 

  • El diseño y la construcción pueden solaparse para avanzar más rápido.

  • Los precios se fijan con ese mismo equipo.

Diseño-Licitación-Construcción

  • El diseñador (arquitecto) y el constructor están separados, por lo que la comunicación con cada uno es distinta. 

  • Primero se termina el diseño y luego se envía a los constructores para que liciten.

  • Lleva más tiempo, pero verás los precios uno al lado del otro en los mismos dibujos.

Selector rápido:

"Quiero que un solo equipo lleve la pelota". -> Diseño-construcción o diseño-licitación-construcción con director de proyecto

"Quiero una casa a medida, o varias ofertas de planos terminados". -> Diseño-Licitación-Construcción

"Necesito avanzar rápido y quiero simplicidad". -> Diseño y construcción

"Quiero elegir a mano a cada jugador". -> Diseño-Licitación-Construcción

Qué preguntar

  • Pregunte a su contratista autorizado:

    • "Ustedes se encargan del diseño y la construcción, ¿verdad? ¿Tendré un único punto de contacto?"

    • "¿Es un precio todo incluido? ¿Qué excluye el precio?"

    • "¿Cuál es la línea de tiempo?"

    • "¿Has construido desde cero antes?"

    • "Muéstrame dos construcciones recientes con referencias".

    • "¿Tienen un arquitecto licenciado en plantilla para ayudar con el diseño, o cuáles son las cualificaciones de su personal de diseño?".

    • ¿Cuánta flexibilidad y capacidad de decisión tendré en cuanto a acabados, instalaciones y equipos?

  • Pregunta a tu profesional del diseño:

    • "¿Cuál es el camino desde la primera reunión hasta los planos listos para el permiso?".

    • ¿Cómo se diseña de acuerdo con un presupuesto? ¿Cuándo se comprueba el precio con los constructores?".

    • "¿Nos ayudarás a llevar a cabo el proceso de licitación y a comparar ofertas?".

    • "Por favor, proporcione 3 referencias de un proyecto finalizado de tamaño, tipo y presupuesto similares".

  • Pregunte a los posibles contratados:

    • "¿Cómo se controlan los presupuestos/calendarios y se informa de los cambios?".

    • "¿Cuál es su estructura de tarifas y qué incluye?".

    • "Muéstrame tus herramientas (calendario, presupuesto, notas de reuniones) de un proyecto similar".

    • "¿Cómo se resuelven los conflictos entre los miembros del equipo para evitar el riesgo de impactos en el calendario o el presupuesto?". 

    • "¿Cómo se resuelven creativamente los problemas cuando surgen imprevistos durante la construcción?".

para vigilar

Algunos

gotchas

(y correcciones)

"Deriva de precios" (cuando el total sube sigilosamente):

Pida una lista por escrito de lo que se incluye/excluye y un total actualizado después de cada decisión. Solicite información sobre el presupuesto y el alcance a medida que desarrolla el diseño, independientemente del modelo de entrega: la mayoría de los contratistas proporcionarán información sobre los costes conceptuales de forma gratuita.

Permiso lento:

Confirme quién presenta los permisos, quién habla con el ayuntamiento y qué se necesita de usted. Pregunte a su equipo cuál es el plazo de entrega para volver a presentar los permisos al ayuntamiento durante el proceso de control a posteriori, que es donde suelen producirse los retrasos. 

Señalar con el dedo:

Trabaje con profesionales acreditados y con experiencia en el tipo de proyecto que va a emprender. Asegúrese de que el diseñador responderá a las preguntas del constructor durante la construcción, por escrito, y de que el contratista general trabajará con el arquitecto/diseñador para encontrar soluciones a los problemas que tengan el menor impacto posible en el coste. Asegúrese de hablar de imprevistos con su equipo para hacer frente a los cambios o actualizaciones de coste y calendario que puedan surgir durante la construcción.

Hecho comprobado por:

  • Jessica Orlando

    Vicepresidente, AIA, Pasadena & Foothill Chapter, Licenciado Arquitecto CA

  • Chris Driscoll

    Arquitecto licenciado en CA, NardiHaus, Colectivo Altadena

  • Jeff Okrepkie

    Concejal - Ciudad de Santa Rosa, Fundador de Coffey Strong